Asbestattest & EPC: nieuwe verplichtingen voor onroerend goed in Vlaanderen

Asbestattest voor gebouwen en woningen gebouwd vóór 2001

Schenkt of verkoopt u een woning of gebouw? Dan dient u vanaf 23 november 2022 te beschikken over een asbestattest als de woning of het gebouw gebouwd werd vóór 2001. De verplichting geldt niet alleen voor privéwoningen, maar ook voor andere gebouwen zoals kantoorruimtes, winkels, horeca, industriële gebouwen, … Ze is van toepassing op alle overdrachten onder levenden, o.a. verkoop, schenking, vestiging of overdracht van een recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstal of een zakelijk recht van gebruik. Bij een eigendomsoverdracht naar aanleiding van een erfenis is het asbestattest dus niet verplicht.

Met het asbestattest kunnen de eigenaars en verkrijgers nagaan welke materialen in hun gebouw asbest bevatten. De inhoud van het attest moet meegedeeld worden aan de verkrijger van het gebouw voordat de onderhandse verkoopovereenkomst wordt afgesloten of vooraleer de notariële schenkingsakte wordt verleden. De notaris is bovendien verplicht om in de akte uitdrukkelijk de datum, de samenvattende conclusie en de unieke code van het attest te vermelden, alsook of er een geldig asbestattest is overhandigd aan de verkrijger. Gebeurt dit niet, dan kan de verkrijger van het pand de nietigheid vorderen van de overdracht.

Daarnaast geldt er een algemene inventarisatieplicht voor alle eigenaars van een woning of gebouw dat gebouwd is vóór 2001. Die verplichting houdt in dat zij uiterlijk op 31 december 2031 moeten beschikken over een geldig asbestattest, ook als zij geen plannen voor verkoop hebben. Bij verhuur is de eigenaar die over een asbestattest beschikt, verplicht om hiervan een kopie te bezorgen aan de huurder(s).

Renovatieplicht voor energieverslindende gebouwen

Wie vanaf 1 januari 2023 eigenaar wordt van een energieverslindend woongebouw (dit zijn woongebouwen met een EPC-label E of F), moet de aangekochte of verkregen woning binnen de vijf jaar na aankoop of schenking grondig energetisch renoveren tot minimum EPC-label D. Wie dus in Vlaanderen een woning koopt met label E of F, moet binnen de vijf jaar de nodige inspanningen leveren om deze naar niveau D te brengen, en houdt hiermee best rekening bij het bepalen van zijn budget.

De renovatieplicht is van toepassing bij elke notariële akte waarbij sprake is van overdracht van volle eigendom, ook wanneer slechts een (miniem) percentage in volle eigendom wordt overgedragen. Het maakt niet uit over welk type transactie het gaat: een aankoop, schenking, afstand-deling, ruil, het vestigen van een erfpacht of opstalrecht, ... Van zodra er overdracht is van volle eigendom (i.e. de combinatie vruchtgebruik én naakte eigendom samen) via notariële authentieke akte, treedt de renovatieplicht in werking. Ook de inbreng in een huwelijksgemeenschap valt onder de renovatieplicht, voor zoverre deze geregeld wordt via notariële akte én een overdracht van volle eigendom behelst.

Een uitzondering is de notariële overdracht in volle eigendom tussen natuurlijke personen voor residentiële gebouwen in geval van scheiding, beëindiging van samenwoning en uit onverdeeldheid treden. In dit geval is de renovatie niet verplicht. Wordt enkel het vruchtgebruik of de naakte eigendom overgedragen, of gaat het om een overdracht naar aanleiding van een erfenis, dan is de renovatie eveneens niet verplicht.

Overweegt u uw eigendom te verkopen of te schenken? Kom gerust eens praten met uw relatiebeheerder. Voor gespecialiseerd advies kan u ook terecht bij uw notaris of een vastgoedexpert.