De aankoop van een woning met uw partner

Wie besluit om met zijn of haar partner een woning te kopen, moet met heel wat zaken rekening houden. Er is immers geen verplichting om elk de helft van de woning te kopen (50%-50%). Ook andere eigendomsverhoudingen zijn mogelijk, maar hoe pakt u een ongelijke inbreng aan? Wie moet de verfrissings- en verbouwingswerken financieren? Wat gebeurt er als de relatie enkele jaren later op de klippen loopt of als uw partner overlijdt? Voor gehuwde koppels worden een aantal zaken automatisch geregeld door de wet, maar ongehuwde koppels nemen best zelf enkele voorzorgen. Dat kan onder meer door bepaalde zaken op papier te zetten.

De aankoop van de woning

Of u nu een woning koopt als gehuwd of als ongehuwd koppel, de aankoopprocedure is dezelfde: u gaat langs bij de notaris om de eigendomsakte op te stellen.

Het is hierbij aangewezen om de eigendomsverhoudingen vast te leggen in de aankoopakte¹. Zoniet worden jullie beiden vermoed elk een gelijk aandeel van de woning te kopen in onverdeeldheid (50% - 50%). Wilt u het anders, bijvoorbeeld omdat u zelf meer heeft gespaard of een financieel duwtje in de rug kreeg van uw familie, dan laat u in de aankoopakte een andere eigendomsverhouding vastleggen, bijvoorbeeld 60% voor uzelf en 40% voor uw partner.

Deze eigendomsverhouding is belangrijk want zij bepaalt de verhouding waarin jullie verondersteld worden bij te dragen in eventuele renovatie- of verbouwingskosten van de woning. Wie dus niet constant wil rekenen, doet er goed aan om met een gelijke verhouding te werken.

Maar om in een “gelijke verhouding te werken” moeten beide partners beschikken over dezelfde financiële mogelijkheden en dat is niet altijd het geval. Als uw partner niet over voldoende eigen gelden beschikt om zijn/haar aandeel van de aankoopprijs of van de verbouwingswerken te bekostigen, dan kan u hem of haar “financieel bijspringen²”. In tegenstelling tot echtgenoten die gehuwd zijn onder een gemeenschapsstelsel voorziet de wet noch voor ongehuwde partners, noch voor echtgenoten gehuwd onder een stelsel van scheiding van goederen, in een vergoedingsregeling voor de vorderingen die de partners tegenover elkaar hebben. Jullie vallen dan terug op de regels van het gemeen recht en hier geldt dat wie aanspraak maakt op een vergoeding hiervan het bewijs moet leveren en de nodige stavingsstukken moet voorleggen. Zo kan u aan uw partner een lening toestaan of vragen dat hij/zij een schulderkenning opstelt wanneer u hem of haar gelden ter beschikking stelt voor de aankoop of voor verbouwingswerken. Leg deze afspraak vast op papier en voorzie uitdrukkelijk dat deze gelden moeten terugbetaald worden bij een relatiebreuk. Bewaar daarnaast ook alle stavingsstukken zoals de facturen, rekeninguittreksels, enz. Als dit niet mogelijk is, kan u proberen een beroep te doen op de vermogensverschuiving zonder oorzaak. Dit rechtsbeginsel veronderstelt enerzijds een verrijking van uw partner en anderzijds een verarming van uzelf, een duidelijk verband tussen de verrijking en de verarming maar ook het gebrek van een geldige oorzaak en het ontbreken van een andere rechtsgrond. Geen eenvoudige opgave binnen een familiale en affectieve sfeer. U hebt er dan ook alle belang bij om duidelijke afspraken te maken. Zoniet kan uw partner bij een relatiebreuk beweren dat er helemaal geen sprake is van een lening noch van een vermogensverschuiving zonder oorzaak maar wel van een schenking, en die is tussen ongehuwde partners in beginsel onherroepelijk ³. Maar aangezien een schenking nooit vermoed wordt en de wil veronderstelt van de schenker om zich definitief en onherroepelijk te verarmen in het voordeel van de begiftigde en deze laatste de schenking moet aanvaarden, wordt ook dit een hele opgave als er geen schenkingsdocument werd opgesteld. U merkt onmiddellijk hoe moeilijk het is om te achterhalen wat de echte motivatie van de partijen was als er niets op papier werd gezet.

Als u daarentegen gehuwd bent op het ogenblik van de aankoop, moet u rekening houden met de bepalingen van uw huwelijksovereenkomst. Bent u gehuwd onder het wettelijk stelsel⁴, dan behoort de gezinswoning in principe tot het gemeenschappelijk vermogen. Bent u daarentegen gehuwd onder het stelsel van scheiding van goederen, dan worden – net als bij ongehuwde koppels – de eigendomsverhoudingen vermeld in de eigendomsakte. Eén van u beiden kan de woning dan alleen kopen, maar u kan de woning dan ook kopen samen met uw partner in onverdeeldheid (al dan niet met dezelfde deelverhoudingen).

Let op als u bouwt op de grond van uw partner

Als jullie samen willen bouwen op een perceel grond die aan één van jullie beiden toebehoort, is het opletten geblazen. Door het principe van de ‘natrekking’ wordt de woning automatisch eigendom van de eigenaar van de grond. Dat betekent dat als uw partner eigenaar is van een bouwgrond en u met uw eigen gelden een woning bouwt op dit perceel, dan zal dit gebouw (en de eventuele andere constructies) automatisch eigendom worden van uw partner. Dit is ook het geval wanneer jullie samen een woning bouwen op deze grond. Ook dan wordt deze woning exclusief eigendom van uw partner. Om latere discussies te vermijden, legt u best een en ander vast op papier. De eigenaar van de grond kan dan bijvoorbeeld via de notaris afstand doen van het recht van natrekking.

Als u daarentegen gehuwd bent en u beslist een woning te bouwen op een perceel dat deel uitmaakt van het eigen vermogen⁵ van één van beide echtgenoten, dan kan u deze bouwgrond eerst “gemeenschappelijk” maken door deze in te brengen in het gemeenschappelijk vermogen⁶ of in een  “toegevoegd intern gemeenschappelijk vermogen” (“TIGV”)⁷. Zo’n inbreng veronderstelt een wijziging van de huwelijksovereenkomst en vereist de tussenkomst van een notaris. U kan dan in dezelfde (notariële) akte een keuzebeding opnemen waarin u een afzonderlijke keuzemogelijkheid voorziet voor de toebedeling van de opgerichte woning bij de ontbinding van het huwelijk. De voordelen van het keuzebeding werden reeds toegelicht in onze eerdere bijdrage Het keuzebeding: hoe bescherm ik mijn echtgeno(o)t(e) maximaal? (delen.bank).

Anticipeer op een huwelijk

Als u als ongehuwd koppel vandaag een woning koopt, kan u in de aankoopakte een zogenaamde ‘verklaring van anticipatieve inbreng’ opnemen. Als jullie later in het huwelijksbootje zouden stappen komt de aangekochte woning (en behoudens andersluidende afspraken ook de lening m.b.t. die woning) zonder bijkomende kosten⁸ automatisch in het gemeenschappelijk vermogen terecht als jullie huwen onder het wettelijk stelsel⁹. De voorwaarde is dan wel dat jullie beiden elk voor de helft de woning kopen in volle eigendom, dus elk 50% in onverdeeldheid. Deze anticipatieve inbreng is niet mogelijk bij een eigendomsverhouding van bijvoorbeeld 60% - 40% of als uzelf de blote eigendom en uw partner het vruchtgebruik koopt.

Wie krijgt de woning bij een relatiebreuk?

Als uw relatie eindigt, kunnen jullie de woning verkopen aan een derde en de verkregen prijs onder u beiden verdelen volgens de eigendomsverhoudingen. Een andere mogelijkheid bestaat erin dat één van u beiden de andere ‘uitkoopt’ voor de prijs die u onderling overeenkomt. Bij dit laatste moet u ook rekening houden met het verdelingsrecht (soms ook miserietaks genoemd). Wanneer de woning gelegen is op het grondgebied van het Vlaams Gewest betaalt de partner die de woning overneemt op deze uitonverdeeldheidtreding een verdelingsrecht van 2,5% die berekend wordt op de totale verkoopwaarde van het goed (in plaats van het klassieke verkooprecht van 12%). Dat tarief wordt herleid tot 1% voor verdelingen tussen ex-echtgenoten die plaatsvinden na of uitwerking hebben door een echtscheiding, en voor verdelingen tussen ex-wettelijk samenwonenden die plaatsvinden binnen een termijn van 3 jaar volgend op de beëindiging van de wettelijke samenwoning op voorwaarde dat deze personen op de dag van deze beëindiging ten minste 1 jaar ononderbroken met elkaar wettelijk samenwoonden. Is de woning gelegen op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of in het Waals Gewest, dan bedraagt het verdelingsrecht 1% op de totale verkoopwaarde van de woning (in plaats van het klassieke verkooprecht van 12,5%).

In tegenstelling tot gehuwde echtparen kunnen ongehuwde partners die feitelijk of wettelijk¹⁰  samenwonen niet genieten van een zogenaamde ‘preferentiële overname’ van de gezinswoning. Als één van beide partners dan wil blijven wonen in de woning die zij samen¹¹  hebben gekocht, maar de andere partner daar niet mee akkoord gaat, dan heeft deze geen enkel recht om er te blijven wonen. Wenst u het anders en wenst u het aandeel van uw partner over te nemen bij een relatiebreuk, dan legt u dit best vast in een schriftelijke overeenkomst, bijvoorbeeld in een samenlevingsovereenkomst.

Wat gebeurt er wanneer uw partner overlijdt?

U stelt zich natuurlijk ook de vraag wat er met de woning zal gebeuren als één van u beiden komt te overlijden. Heeft de langstlevende partner dan woonzekerheid of moet hij/zij rekening houden met andere familieleden die ingevolge het overlijden van de eerststervende partner mede-eigenaar worden van de woning? Het antwoord hierop kwam reeds uitgebreid aan bod in onze eerdere bijdragen Samenwonen & Erfrecht - Waar heeft uw partner recht op? (delen.bank) en Schenk- & erfbelasting – leidraad voor wie samenwoont (delen.bank).

Om ieder misverstand te vermijden, herhalen we dat ongehuwde koppels die louter feitelijk samenwonen, op dit vlak niet de minste bescherming genieten. Het wettelijk erfrecht voorziet immers geen automatisch erfrecht tussen feitelijk samenwonende partners. Als de partner met wie u ongehuwd samenwoont overlijdt, komt zijn of haar nalatenschap – en dus ook diens aandeel in de woning – automatisch in volle eigendom toe aan de kinderen¹² (als die er zijn) of aan zijn/haar familie. Dat is een zeer precaire situatie, want als de verstandhouding niet optimaal is, bestaat de kans dat u zal moeten verhuizen.

Extra bescherming voorzien

Als u uw aandeel van de woning wil nalaten aan uw partner, dan moet u zelf stappen ondernemen. U heeft hiervoor meerdere opties.

Testament

U kan vanzelfsprekend uw aandeel in de woning met een testament legateren aan uw partner. Hou hierbij rekening met de reservataire erfaanspraken van uw kinderen want zij hebben samen steeds recht op de helft van uw zgn. rekenboedel¹³ .

Beding van aanwas

U kan in de aankoopakte een beding van aanwas opnemen waarin jullie afspreken dat het deel van de eerstoverleden partner automatisch in volle eigendom of in vruchtgebruik zal ‘aanwassen’ bij het deel van de langstlevende partner. Een beding van aanwas is een kanscontract en is slechts mogelijk wanneer jullie beiden elk de helft van de woning aankopen en beiden een gelijkaardige levensverwachting hebben.

Het belangrijkste voordeel van het beding van aanwas is dat deze – bij gelijkaardige levensverwachting en gelijkwaardige inbreng – het erfrecht buiten spel zet en zelfs reservebestendig is waardoor de kinderen hun reserve niet kunnen opeisen. Anderzijds kan het beding van aanwas een dure zaak zijn want bij het overlijden van de eerststervende partner is er geen erfbelasting/successierecht verschuldigd (de langstlevende partner kan dan niet genieten van de vrijstelling van de gezinswoning in de erfbelasting/successierechten), maar wel het registratietarief dat van toepassing is op de verkoop van onroerende goederen. De opportuniteit van een aanwasbeding dient dan ook geval per geval te worden beoordeeld.

Wettelijk samenwonen

Een verklaring van wettelijke samenwoning afleggen voor de ambtenaar van de burgerlijke stand, is eveneens mogelijk. De langstlevende wettelijk samenwonende partner erft dan automatisch het vruchtgebruik op het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap van de eerstoverledene tot gemeenschappelijke woonplaats diende  en de aanwezige inboedel. De langstlevende partner kan dan blijven wonen¹⁴ in de gezinswoning tot aan zijn/haar overlijden (of deze woning verhuren en de huurgelden opstrijken) en kan ook blijven gebruik maken van de aldaar aanwezige huisraad. De wet voorziet geen erfaanspraken op het roerend vermogen van de eerstoverleden partner. Opgelet, de wettelijk samenwonende partners kan niet genieten van een gewaarborgd erfrecht. De eerstoverleden partner kan het vruchtgebruik op de gezinswoning en de inboedel immers in een testament of via schenkingen ontnemen aan zijn partner.

Huwelijk

U kan natuurlijk ook huwen. Dan wordt de langstlevende echtgeno(o)t(e) een wettelijke erfgenaam en geniet deze laatste automatisch het vruchtgebruik niet alleen op de gezinswoning en de inboedel, maar zelfs op de volledige nalatenschap van de eerststervende echtgeno(o)t(e). Het gaat bovendien om een wettelijk gewaarborgd erfrecht want het vruchtgebruik op de gezinswoning en de inboedel kan in principe niet ontnomen worden aan de langstlevende echtgeno(o)t(e). Zoals eerder aangestipt kunnen gehuwde koppels in hun huwelijksovereenkomst bijkomende beschermingsmaatregelen treffen m.b.t. de gezinswoning door bijvoorbeeld in een keuzebeding uitdrukkelijk te voorzien dat de overlevende huwelijkspartner kan kiezen om de gezinswoning geheel of gedeeltelijk te verkrijgen in volle eigendom, in vruchtgebruik of in blote eigendom.