Strengere kijk van de fiscus op inkomsten uit vastgoed

Fiscale regels voor huurinkomsten

Fiscale regels naargelang de aanwending door de huurder ¹

Verhuur van Belgisch vastgoed

U verhuurt aan een particulier die het pand gebruikt voor privédoeleinden? Dan geeft u in de aangifte niet de werkelijk ontvangen huur aan, wel het (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen (KI) – zie verder. De fiscus past daarop zelf de indexcoëfficiënt toe en verhoogt het KI nog eens met 40%. Op dat bedrag wordt u belast tegen de normale progressieve tarieven (gaande van 25% tot 50% + gemeentebelasting).

Verhuurt u het vastgoed aan een rechtspersoon of iemand die het gebruikt voor professionele doeleinden? Dan geeft u in de regel wél de werkelijke huurinkomsten aan, onder aftrek van een kostenforfait. Ook daarop worden dan de normale progressieve belastingtarieven toegepast.

Verhuur van buitenlands vastgoed

De fiscale behandeling van huurinkomsten uit buitenlands vastgoed maakt al een tijdlang het voorwerp van discussie uit. Voor buitenlands vastgoed dat wordt verhuurd aan een privépersoon houdt de fiscus tot op vandaag nog steeds voet bij stuk dat de werkelijke huurinkomsten (na aftrek van de buitenlandse belasting en een kostenforfait) moeten worden aangegeven.² Dit houdt echter een discriminatie in ten opzichte van een Belgisch onroerend goed dat in gelijkaardige omstandigheden wordt verhuurd en waarvoor de verhuurder, zoals besproken, wordt belast op basis van het KI. Op 25 juli 2019 is de Europese Commissie hiervoor dan ook een inbreukprocedure gestart tegen de Belgische Staat bij het Europese Hof van Justitie om de toepassing van een dwangsom te vragen. Voor alle duidelijkheid: de inkomsten uit buitenlands vastgoed zijn op basis van de dubbelbelastingverdragen die België heeft gesloten in de meeste gevallen vrijgesteld van Belgische belasting. Maar dat betekent niet dat u deze inkomsten niet moet aangeven. Die inkomsten worden immers in rekening gebracht om de toepasselijke belastingvoet op uw overige inkomsten (bv. uit arbeid) te bepalen. U betaalt er eveneens gemeentebelasting op (indien van toepassing).

¹ Gemeubelde verhuur laten we hier buiten beschouwing.
² Voor niet-verhuurd buitenlands vastgoed aanvaardt de Belgische fiscus wel dat, in navolging van een arrest van het Europees Hof van Justitie van 12 april 2018, aangifte wordt gedaan van een buitenlands equivalent van het KI in plaats van de werkelijke huurwaarde, wat in lijn is met de Belgische fiscale behandeling van een niet-verhuurd tweede verblijf.

Zitten er wijzigingen aan te komen?

Het kadastraal inkomen, dat zoals hoger vermeld als basis wordt gebruikt voor de belasting op vastgoed aangewend voor privédoeleinden, is een soort van forfaitair geschat netto-inkomen van het vastgoed in kwestie. Hoewel de wet om de tien jaar een algemene herschatting voorschrijft van alle KI’s van in België gelegen onroerende goederen, is het van 1979 geleden dat nog zo’n algemene herwaardering werd uitgevoerd. Bijgevolg blijft de belastingheffing op basis van het KI, ondanks de indexatie en de verhoging met 40%, in principe een heel stuk gunstiger dan wanneer de werkelijke huurinkomsten zouden worden belast. Dit heeft reeds aanleiding gegeven tot diverse discussies op Europees en nationaal niveau.

Wat doet de volgende regering met het advies van de Hoge Raad van Financiën?

Binnenkort zou er een rapport verschijnen van de Hoge Raad van Financiën waarin verschillende voorstellen worden besproken voor een globale hervorming van de personenbelasting. Daarin zou ook de fiscaliteit rond onroerend goed ten gronde worden herbekeken. Het is dus afwachten wat een volgende federale regering met dit advies zal doen en hoe dit de fiscale behandeling van inkomsten uit vastgoed (huurinkomsten en meerwaarden) zal beïnvloeden.

Fiscale regels afhankelijk van de hoedanigheid van de verhuurder

Niet enkel de manier waarop uw huurder het gehuurde pand aanwendt, is fiscaal relevant. Ook de omvang van uw volledige vastgoedpatrimonium en de beroepsmatigheid en tijdsbesteding van u als verhuurder worden in rekening gebracht.

In theorie bestaan er drie manieren om onroerende inkomsten te belasten: als onroerend, divers of beroepsinkomen. De belasting als onroerend inkomen is de algemene regel. Wil de fiscus uw inkomen uit vastgoed belasten als divers inkomen? Dan moet hij kunnen aantonen dat er sprake is van abnormaal beheer van privévermogen en/of speculatie – zie verder. Gaat de fiscus nog een stap verder en wil hij dit inkomen als beroepsinkomen belasten, dan moet hij aantonen dat de verhuurder zijn onroerend vermogen gebruikt om een beroepswerkzaamheid uit te oefenen. Volgens het Hof van Cassatie kunnen huurinkomsten echter nooit belast worden als divers inkomen, in tegenstelling tot meerwaarden uit vastgoed. Inkomsten die verkregen worden uit de verhuur zijn dus ofwel onroerende inkomsten ofwel beroepsinkomsten.

Wil de fiscus uw onroerend inkomen als divers inkomen belasten? Dan moet zij abnormaal beheer van privévermogen of speculatie aantonen.

Waarom is deze kwalificatie relevant? Er zijn specifieke regels van toepassing op de belasting van onroerende huurinkomsten die voornamelijk gunstig zijn bij privéverhuur. Dit geldt niet wanneer het verhuren een beroepsmatige zelfstandige activiteit betreft. In dat geval worden de reële inkomsten belast aan de progressieve tarieven en kunnen er bovendien socialezekerheidsbijdragen verschuldigd zijn. Het fiscale kostenplaatje kan daardoor dus aanzienlijk stijgen.

Om van een beroepsactiviteit te kunnen spreken moet de administratie aantonen dat er sprake is van een geheel van verrichtingen die voldoende talrijk, herhaald en verbonden zijn en die op een beroepsmatige wijze worden georganiseerd. Precieze criteria zijn er echter niet en de administratie wil die ook doelbewust niet aanreiken. Uit verschillende recente rechtspraaken blijkt dat de volgende elementen relevant zijn in de beoordeling of huurinkomsten al dan niet beroepsmatig zijn verkregen:

Er zijn geen precieze criteria om te bepalen of het om een beroepsactiviteit gaat of niet.

Het aantal panden dat wordt verhuurd:

Hoe groter de omvang van het vastgoed in portefeuille, hoe groter de kans dat het om beroepsinkomsten gaat. Waar de rechterlijke instanties oordelen dat er sprake is van een beroepsinkomen, gaat het vaak om de verhuur van meerdere appartementen in meerdere gebouwen. Bv. 24 appartementen en 3 garages, of 6 gebouwen met verschillende appartementen en een handelspand. Toch lijkt een aanzienlijke omvang geen absolute vereiste te zijn voor de kwalificatie als beroepsinkomen. De verhuur van één gebouw kan in samenloop met andere negatieve factoren potentieel al problematisch zijn. Dit werd ook bevestigd in een parlementaire vraag (nr. 55000302C) van 18 september 2019: de controleacties van de fiscus hebben zowel betrekking op eigenaars van meerdere gebouwen als personen die één gebouw bezitten.

De aanwezigheid en de aard van een hoofdberoep:

Bent u als verhuurder werkloos en heeft u dus veel tijd ter beschikking om u bezig te houden met de verhuur van uw panden? Dan kan dat in uw nadeel spelen. Heeft u daarentegen wel degelijk een hoofdberoep, maar is deze beroepswerkzaamheid verbonden met de vastgoedsector, of heeft u vroeger in deze sector gewerkt? Dan kan dat ook  tegen u worden uitgespeeld.

Organisatie en bijkomende dienstverlening:

De manier waarop de verhuuractiviteit wordt uitgeoefend is ook van belang. Voert u eigenhandig verbouwings-, renovatie- of onderhoudswerken uit aan de goederen die worden verhuurd? Dan spreekt het voor zich dat dit wel wat van uw tijd vraagt, en dat dit neigt naar een beroepsmatige activiteit. Ook het zelf schoonmaken van de verhuurde lokalen, het ter plaatse innen van huurgelden, het eigen administratief beheer (i.p.v. bijvoorbeeld te werken met een immobiliënkantoor) etc. kan meespelen.

De wijze waarop het onroerend goed in het vermogen is terechtgekomen:

Heeft u vastgoed verkregen via erfenis of schenking en maakt dit reeds jaren deel uit van uw vermogen, dan is dat een positief gegeven. Koopt en verkoopt u echter frequent vastgoed aan dat u tussentijds verhuurt, dan zal de fiscus hier veel kritischer naar kijken. Ook de grootorde van de bedragen waartegen de aan-en verkopen plaatsvinden kunnen een bijkomend element zijn.

Het aanwenden van een hypothecair krediet:

Koopt u vastgoed - al dan niet volledig - aan met een eigenhandig opgebouwd spaarvermogen? Dan heeft u een sterker dossier dan wanneer u het volledige bedrag ging lenen. Zeker wanneer het de bedoeling is om het krediet af te lossen met de verkregen huurgelden ziet de fiscus daarin een argument om belasting als beroepsinkomen te rechtvaardigen.

Fiscale regels voor meerwaarden op vastgoed

Meerwaarden gerealiseerd bij de verkoop van de gezinswoning zijn vrijgesteld. Maar meerwaarden op ander vastgoed zijn – tot op vandaag – slechts belastbaar indien ze worden gerealiseerd binnen de 5 jaar (gebouwen) of 8 jaar (gronden).

Wordt de meerwaarde echter beschouwd als inkomen dat speculatief is en/of dat het normale beheer van privévermogen te buiten gaat, dan kan deze meerwaarde belast worden als divers inkomen aan 33%. Speculatie vereist dat een handeling wordt gesteld met risico op verlies maar met de verwachting en het doel om met winst door te verkopen. Normaal beheer van privévermogen houdt in dat het gaat om handelingen die een goede huisvader gewoonlijk stelt om zijn privévermogen te doen aangroeien of te behouden. Alles wat daarbuiten valt is dan 'abnormaal' en belastbaar. Als u deze definities leest, maakt u zich ongetwijfeld de terechte bedenking dat deze erg vaag zijn en dus voor ruime interpretatie vatbaar.

Gaat het om een meerwaarde gerealiseerd op vastgoed dat voor een professionele activiteit wordt gebruikt, dan kan er ook hier sprake zijn van een beroepsinkomen. In bepaalde gevallen kunt u hier wel een gunstig fiscaal regime genieten.

Veel van de criteria die worden aangewend in de beoordeling of huurinkomsten beroepsinkomsten zijn, zijn eveneens relevant in de beoordeling of een verkoop speculatief/abnormaal is. Het gaat dan om de wijze waarop het onroerend goed in het privévermogen is gekomen, of er beroep is gedaan op kredieten, of er verbeteringswerken zijn uitgevoerd, hoeveel panden er worden verhuurd en of er een mogelijke link is met de vastgoedsector. Aangezien deze beoordelingselementen zo gelijklopend zijn, is het zeer moeilijk te voorspellen op welke basis men de meerwaarde zou belasten en dus ook aan welk tarief. 

Criteria bij de beoordeling of huurinkomsten beroepsinkomsten zijn, zijn ook relevant in de beoordeling of een verkoop speculatief of abnormaal is.

Er is rechtspraak die de huurgelden belast als beroepsinkomen en de meerwaarde als divers inkomen, en rechtspraak die zowel de huur als de meerwaarde als beroepsinkomen kwalificeert. In het eerste geval, waarbij de meerwaarde dus afzonderlijk als divers inkomen werd belast, argumenteerde het Hof van Beroep te Gent in een arrest van 9 oktober 2018 dat het betrokken vastgoed niet als een bedrijfsactief was geboekt en er geen afschrijvingen op werden aangenomen. Daardoor gaat het om een actief dat tot het privévermogen behoort. Een belasting van de meerwaarde als beroepsinkomen is bijgevolg niet aan de orde. Als deze redenering wordt gevolgd zou de herkwalificatie van meerwaarden op beleggingsvastgoed in beroepsinkomen in de praktijk zo goed als nooit voorkomen. Maar niet alle rechtbanken lijken die stelling vandaag te ondersteunen.

Wat met verhuur via AirBnB?

Let op met de verhuur via bepaalde online platformen zoals AirBnB. AirBnB is geen door de overheid erkend platform. Bijgevolg komen de inkomsten in ieder geval niet in aanmerking voor het onbelast bijverdienen (tot maximaal 6.340 euro per jaar). Ook hier is het dus van groot belang dat u uw huurinkomen correct aangeeft. Verhuurt u zuiver een gemeubeld pand aan een privépersoon, dan geeft u in de regel het KI aan als onroerend inkomen en 40% van de huurprijs als roerend inkomen. Doet u dit echter op regelmatige basis en levert u nog verschillende bijkomende diensten zoals het voorzien van ontbijt, het verversen van lakens, schoonmaak etc., dan kan er ook hier sprake zijn van beroepsinkomen, met alle fiscale gevolgen van dien.