Uw woning over de grens: fiscale tips en adviezen

De Belg heeft klassiek een baksteen in zijn maag. En deze baksteen bevindt zich niet altijd in ons kleine, regenachtige land. U hebt deze zomer tijdens uw reis naar het zonnige zuiden misschien een mooi optrekje in de Provence of een rustig gelegen landgoed tussen de Toscaanse heuvels gezien. Ideaal om uw vakanties door te brengen. Neem uw tijd en laat u bij deze aankoop vooraf duidelijk informeren over de juridische en fiscale gevolgen. U houdt hierbij best verschillende zaken voor ogen.

Emigreren of niet?

Het is vanzelfsprekend belangrijk te weten of u zich al dan niet definitief wil vestigen in het buitenland. Deze beslissing heeft immers niet alleen gevolgen op familiaal vlak, maar ook fiscaal kan dit een heel verschil uitmaken. U bent dan in de toekomst immers inkomstenbelastingen verschuldigd in uw nieuwe woonstaat, en elk land heeft hierbij zijn eigen wetten en gebruiken. Ook bij uw overlijden kunnen de gevolgen ingrijpend zijn. Van zodra er verschillende¹ Europese lidstaten betrokken zijn bij één en dezelfde nalatenschap, voorziet de Europese erfrechtverordening² als algemene regel dat alle goederen van uw nalatenschap (i.e. alle roerende én ook alle onroerende goederen) in beginsel³ vererfd worden volgens de regels van het recht van het land waar u uw gewone verblijfplaats had op het ogenblik van uw overlijden. Als u dus een buitenverblijf koopt in Portugal, maar u verblijft voor de rest in België, dan zal uw Portugese woning in principe onder uw erfgenamen verdeeld worden  volgens de regels van het Belgisch erfrecht. Als u daarentegen naar Portugal verhuist en uw vakantieverblijf de facto uw hoofdverblijfplaats wordt, dan zal uw volledige nalatenschap (met inbegrip van de goederen die u in België nalaat) in beginsel vererfd worden volgens de regels van het Portugese erfrecht. In sommige landen hebben kinderen geen reservataire erfaanspraken (bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk). Een emigratie heeft dan ook zeer ingrijpende gevolgen.

Maar opgelet. We hebben het hier over een daadwerkelijke verhuis naar het buitenland. U moet uw banden met België zoveel als mogelijk verbreken: laat u schrappen uit het bevolkingsregister in België⁴ en verplaats uw domicilie⁵ naar het buitenland. In de praktijk stellen we vast dat de Belgische fiscus zich niet altijd neerlegt bij een loutere schrapping uit de bevolkingsregisters wanneer hij redenen heeft om te vermoeden dat u de facto in België verblijft op een meer dan regelmatige basis. Er zijn vandaag – veel meer dan vroeger – heel wat mogelijkheden om aan te tonen waar u echt woont. Denk maar aan berichten en de foto’s die u post op sociale media zoals Facebook en Instagram. De fiscus kijkt soms mee. En hij kan in bepaalde gevallen de data van uw mobiele abonnementen opvragen om na te gaan of u in België verblijft. Als u het niet eens bent met de fiscus zal de rechter de knoop moeten doorhakken. Dit is een feitenkwestie. Daarnaast stellen we vast dat sommige mensen op een bepaald ogenblik naar België terugkeren omdat ze hun laatste dagen willen doorbrengen in de buurt van hun familie en vrienden.

Ook gevolgen als u in België blijft wonen 

Maar ook wanneer u beslist om uw buitenverblijf in het buitenland louter als vakantieverblijf of als huurwoning te gebruiken (m.a.w. u behoudt uw fiscale woonplaats in België) moet u rekening houden met enkele fiscale aspecten. U zal dan immers belastingen moeten betalen in het buitenland⁶: registratierechten (of BTW) bij de aankoop, de (jaarlijkse) inkomstenbelastingen en eventuele vermogensbelasting op het bezit, en in sommige gevallen is er een meerwaardebelasting verschuldigd bij een latere verkoop of schenking aan uw kinderen. Wanneer u er nog steeds eigenaar bent op het ogenblik van uw overlijden, is er nog de erfbelasting⁷.

Registratierechten of BTW bij de aankoop

Net zoals bij een aankoop in België zal u in het buitenland registratierechten moeten betalen bij de aankoop van een onroerend goed. De tarieven kunnen verschillen van land tot land, en soms van regio tot regio. In sommige gevallen wordt er (ook) BTW geheven bij de aankoop van een nieuwbouw. De aankoop van een onroerend goed in het buitenland moet in België niet worden geregistreerd⁸

Inkomstenbelasting, vermogensbelasting en andere belastingen op het bezit van een onroerend goed in het buitenland

Als u eigenaar bent van een woning bent u verplicht om hierop jaarlijks belastingen te betalen, ook als u deze niet verhuurt aan derden en deze slechts enkele dagen of weken per jaar persoonlijk gebruikt. Ook in het buitenland bestaat de regel dat u belastingen moet betalen op de inkomsten⁹ van onroerende goederen. De tarieven en eventuele verminderingen verschillen van land tot land. Naast de nationale of federale belastingen, drukken er in het buitenland ook vaak nog regionale en lokale (gemeentelijke) belastingen op deze onroerende goederen, en ook hier variëren de tarieven van gemeente tot gemeente.

Ondanks het feit dat u reeds belastingen betaalt in het land van de ligging mag u niet vergeten om deze inkomsten ook aan te geven in uw Belgische aangifte personenbelasting. Zolang u immers in België woont, moet u belastingen betalen op uw wereldwijd inkomen, ook op de inkomsten van uw buitenlandse tegoeden. U bent dan ook verplicht om uw buitenlandse woning binnen de vier maanden na de aankoop spontaan te melden bij de (Belgische) Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. U kan dit online doen via uw MyMinfin-portaal of per post. De Belgische fiscus zal dan aan uw onroerend goed een kadastraal inkomen (KI) toekennen, en u heeft dit KI nodig om uw Belgische belastingaangifte in te vullen. Of u in België daadwerkelijk belastingen zal betalen op uw buitenlandse vakantiewoning is dan weer een andere kwestie. België heeft immers met de meeste landen een verdrag gesloten om dergelijke dubbele belasting te vermijden, en deze verdragen kennen de heffingsbevoegdheid over onroerende inkomsten meestal toe aan het land waar de onroerende goederen gelegen zijn. De vraag of, en de wijze waarop deze belastingheffing zal plaatsvinden wordt dan verder bepaald door de interne wetgeving van het betrokken land. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de Belgische fiscus geen belastingen meer mag heffen op deze inkomsten. Maar het gaat hierbij om een vrijstelling 'met progressievoorbehoud': de Belgische fiscus mag desondanks met deze onroerende inkomsten rekening houden om het tarief te bepalen waaraan uw andere – in België wel belastbare – inkomsten¹⁰ zullen worden belast. Door dit opduweffect kunnen uw Belgische inkomsten dan belast worden aan hogere tarieven. We verwijzen hiervoor graag naar onze eerdere bijdrage “Onroerend goed in het buitenland: de fiscaliteit onder de loep” van 20 oktober 2021.

Meerwaardebelasting bij verkoop

Meerwaarden die gerealiseerd worden naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed zijn in België meestal vrijgesteld. Het buitenland kent dergelijke vrijstelling veelal niet of onderwerpt ze aan voorwaarden. Zo kennen zowel Frankrijk als Spanje een meerwaardebelasting op de verkoop van onroerende goederen en zullen we moeten kijken naar wat het betreffende dubbelbelastingverdrag bepaalt. Deze verdragen kennen doorgaans de heffingsbevoegdheid inzake de meerwaarden gerealiseerd op de vervreemding van onroerende goederen toe aan het land van de ligging van het onroerend goed.

Erfrecht en erfbelasting bij overlijden

Onroerende goederen die gelegen zijn in het buitenland verdienen bijzondere aandacht bij het overlijden van de eigenaar. Er is niet alleen de vraag volgens welk recht deze goederen vererfd worden. Zoals hierboven gezegd gebeurt dit niet noodzakelijk volgens het Belgisch erfrecht. Daarnaast is er het fiscale luik. Uw erfgenamen zullen niet alleen successierechten moeten betalen op uw vakantiewoning in het land van de ligging¹¹, maar ook – wanneer u op het ogenblik van uw overlijden in België woont¹² – in België. Zij riskeren dus tweemaal erfbelasting/successierechten te moeten betalen op hetzelfde goed. Idealiter zou – net zoals voor de directe belastingen – een verdrag tussen België en het betrokken land moeten regelen welk land bevoegd is om erfbelasting te heffen. België heeft zo’n verdrag ter vermijding van dubbele erfbelasting enkel afgesloten met Frankrijk en Zweden. Hierin wordt telkens bepaald dat enkel het land waarin het onroerend goed gelegen is, bevoegd is om successierechten te heffen. Zo is enkel Frankrijk bevoegd om successierechten te heffen op uw buitenverblijf in Frankrijk. Maar uw erfgenamen zijn verplicht om uw Frans buitenverblijf ook op te nemen in uw Belgische aangifte van nalatenschap, want als u op het ogenblik van uw overlijden in België woonde, is ook België bevoegd om erfbelasting te heffen op uw buitenverblijf in Frankrijk (maar de Belgische fiscus moet dan op basis van de bepalingen opgenomen in het verdrag een vermindering toestaan ten belope van de effectief in Frankrijk betaalde successierechten).

Als uw buitenverblijf daarentegen gelegen is in een land waarmee België geen verdrag heeft afgesloten ter vermijding van dubbele erfbelasting, dan verziet het Belgische successierecht een interne maatregel om de dubbele belasting te verminderen: het successierecht dat in het buitenland werd betaald voor uw buitenverblijf mag afgetrokken worden van de erfbelasting dat in België op deze goederen verschuldigd is¹³. Om van deze vermindering te kunnen genieten, moeten een aantal voorwaarden voldaan zijn en zullen uw erfgenamen een aantal documenten¹⁴ moeten voorleggen aan de Belgische fiscus.

Successieplanning

De aankoop van een woning in het buitenland is het ideale moment om na te denken over uw successieplanning. U kan uw droomwoning natuurlijk zelf kopen en dan later tijdens uw leven schenken aan uw kinderen. U betaalt hierop geen schenkbelasting in België, maar mogelijks wel in het land waar het vastgoed zich bevindt. Het kan daarom interessant zijn om uw kinderen al te betrekken bij de aankoop van de woning, bijvoorbeeld met een gesplitste aankoop. Zo behoudt u het vruchtgebruik¹⁵ van de woning, terwijl uw kinderen de blote eigendom verwerven¹⁶. Een gesplitste aankoop heeft in veel landen, waaronder Frankrijk en Italië¹⁷, dezelfde uitwerking als in België. Maar een gesplitste aankoop werkt niet in alle landen, zo bijvoorbeeld niet in Spanje omdat de blote eigenaar in Spanje alsnog registratierechten moet betalen wanneer de vruchtgebruiker overlijdt. Daar is een schenking misschien meer aangewezen. U merkt het: elk land heeft zijn eigen planningstechnieken en u gaat hiervoor best te rade bij een lokale specialist.

Enkele praktische tips… 

Hoed u voor een impulsaankoop 

U heeft de woning van uw dromen misschien bezocht op het ideale moment: tijdens het toeristisch hoogseizoen, in ideale omstandigheden met mooi weer, heel wat activiteiten voor de toeristen en hoge huurprijzen (voor wie overweegt om dit buitenverblijf te verhuren). Tijdens het laagseizoen is het vaak een heel ander verhaal. Neem de tijd om eerst de streek of regio rustig te verkennen, ook tijdens het laagseizoen. Dan ziet alles er helemaal anders uit. En misschien ligt de vraagprijs dan lager dan tijdens het hoogseizoen.  

Eigen gebruik of verhuur aan derden? 

Sommige landen leggen beperkingen op aan buitenlanders die vastgoed willen kopen. Zo gelden er bijvoorbeeld in Zwitserland strenge voorwaarden en beperkingen voor buitenlanders die er een woning willen kopen. Hou er ook rekening mee dat sommige regio’s en gemeenten beperkingen opleggen voor wie zijn vastgoed wil verhuren of gebruiken voor toeristische doeleinden (Airbnb). Als u uw buitenlandse woning (een deel van het jaar) wil verhuren, dan vraagt u best op voorhand na of dit wel mag en welke voorwaarden hiervoor gelden.  

Hou ook rekening met indirecte en weerkerende kosten 

Bij de aankoop denkt u natuurlijk onmiddellijk aan de aankoopprijs die u moet betalen aan de verkoper. Hou daarnaast ook rekening met andere kosten van uw buitenverblijf om financiële verrassingen te vermijden, o.a. de kosten van derde partijen (immobiliënmakelaar, advocaat, notaris, …), de overdrachtsbelasting, eventuele renovatie- of opfrissingswerken, en ook de jaarlijks weerkerende  kosten zoals belastingen, verzekeringen, onderhoudskosten, gebruik van nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, afvalverwerking) en eventuele kosten voor gemeenschappelijke lasten wanneer u een appartement of woning gelegen in een recreatiepark aankoopt. En vergeet ook uw verplaatsingskosten niet, zoals de péages en trein- of vliegtuigtickets. 

Rol van de buitenlandse notaris is soms beperkt 

De rol van de notaris in het buitenland is niet altijd dezelfde als in België. In sommige landen – waaronder Spanje en Italië – beperkt de tussenkomst van een notaris zich tot het verlijden van de aankoopakte. U laat zich dan best bijstaan door een gespecialiseerde advocaat. Hij of zij zal dan onder meer nagaan wie de juridische eigenaar is van het onroerend goed, of alle vergunningen in orde zijn, of er schulden en/of erfdienstbaarheden rusten op de woning en welke formaliteiten u moet vervullen.