Juridisch
Droomt u van een woning in het buitenland waar u volledig tot rust kan komen? U bent niet alleen. Veel Belgen kiezen voor een tweede verblijf in zonnige oorden. Maar de aankoop en het bezit van vastgoed in het buitenland brengt ook een aantal uitdagingen en risico’s met zich mee.
Het is vanzelfsprekend belangrijk te weten of u zich al dan niet definitief wil vestigen in het buitenland. Deze beslissing heeft immers niet alleen gevolgen op familiaal vlak, maar ook fiscaal kan dit een heel verschil uitmaken. U bent dan in de toekomst immers inkomstenbelastingen verschuldigd in uw nieuwe woonstaat, en elk land heeft hierbij zijn eigen wetten en gebruiken. Ook bij uw overlijden kunnen de gevolgen ingrijpend zijn. Van zodra er verschillende1 Europese lidstaten betrokken zijn bij één en dezelfde nalatenschap, voorziet de Europese erfrechtverordening2 als algemene regel dat alle goederen van uw nalatenschap (i.e. alle roerende én ook alle onroerende goederen) in beginsel3 vererfd worden volgens de regels van het recht van het land waar u uw gewone verblijfplaats had op het ogenblik van uw overlijden. Als u dus een buitenverblijf koopt in Portugal, maar u verblijft voor de rest in België, dan zal uw Portugese woning in principe onder uw erfgenamen verdeeld worden volgens de regels van het Belgisch erfrecht. Als u daarentegen naar Portugal verhuist en uw vakantieverblijf de facto uw hoofdverblijfplaats wordt, dan zal uw volledige nalatenschap (met inbegrip van de goederen die u in België nalaat) in beginsel vererfd worden volgens de regels van het Portugese erfrecht. In sommige landen hebben kinderen geen reservataire erfaanspraken (bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk). Een emigratie heeft dan ook zeer ingrijpende gevolgen.
Maar opgelet. We hebben het hier over een daadwerkelijke verhuis naar het buitenland. U moet uw banden met België zoveel als mogelijk verbreken: laat u schrappen uit het bevolkingsregister in België4 en verplaats uw domicilie5 naar het buitenland. In de praktijk stellen we vast dat de Belgische fiscus zich niet altijd neerlegt bij een loutere schrapping uit de bevolkingsregisters wanneer hij redenen heeft om te vermoeden dat u de facto in België verblijft op een meer dan regelmatige basis. Er zijn vandaag – veel meer dan vroeger – heel wat mogelijkheden om aan te tonen waar u echt woont. Denk maar aan berichten en de foto’s die u post op sociale media zoals Facebook en Instagram. De fiscus kijkt soms mee. En hij kan in bepaalde gevallen de data van uw mobiele abonnementen opvragen om na te gaan of u in België verblijft. Als u het niet eens bent met de fiscus zal de rechter de knoop moeten doorhakken. Dit is een feitenkwestie. Daarnaast stellen we vast dat sommige mensen op een bepaald ogenblik naar België terugkeren omdat ze hun laatste dagen willen doorbrengen in de buurt van hun familie en vrienden.
[1] Dit is bijvoorbeeld het geval als u in België woont en een buitenverblijf hebt in een ander Europees land.
[2] Deze geldt voor alle landen van de Europese Unie maar met uitzondering van Denemarken, Ierland en het Verenigd Koninkrijk.
[3] U kan van deze algemene regel afwijken door een testament op te stellen waarin u uitdrukkelijk kiest voor de afwikkeling van uw nalatenschap volgens het recht van de staat waarvan u de nationaliteit bezit op het moment van uw rechtskeuze of op het moment van uw overlijden. Die keuze geldt dan voor uw volledige nalatenschap.
[4] Tot bewijs van het tegendeel geldt de inschrijving in het bevolkingsregister als vermoeden dat u uw woonplaats of de zetel van uw fortuin in België hebt gevestigd.
[5] De fiscale woonplaats kan omschreven worden als zijnde de plaats waar een persoon vast verblijft, zijn gezin vestigt en de vitale betrekkingen met zijn medemensen onderhoudt, of nog, de plaats waar de erflater zijn haard, zijn familie, zijn thuis, het centrum van zijn private werkzaamheid, de zetel van zijn zaken en zijn bezigheden heeft.
Ook gevolgen als u in België blijft wonen Maar ook wanneer u beslist om uw buitenverblijf in het buitenland louter als vakantieverblijf of als huurwoning te gebruiken (m.a.w. u behoudt uw fiscale woonplaats in België) moet u rekening houden met enkele fiscale aspecten. U zal dan immers belastingen moeten betalen in het buitenland6: registratierechten (of btw) bij de aankoop, de (jaarlijkse) inkomstenbelastingen en eventuele vermogensbelasting op het bezit, en in sommige gevallen is er een meerwaardebelasting verschuldigd bij een latere verkoop of schenking aan uw kinderen. Wanneer u nog steeds eigenaar bent op het ogenblik van uw overlijden, is er nog de erfbelasting7.
[6] En soms zelfs in België.
[7] Hoewel de termen ‘schenk- en erfbelasting’ enkel in het Vlaams Gewest gebruikt worden (en we in het Brussels Hoofdstedelijk en Waals Gewest spreken van ‘schenkings- en successierecht’) hanteren we voor de leesbaarheid van deze bijdrage de termen ‘schenk- en erfbelasting’.
[8] Wenst u de aankoopakte toch te laten registeren in België, dan betaalt u slechts het vast recht van 50 euro.
[9] Wegens eigen gebruik dan wel ten gevolge van verhuur.
[10] Bijvoorbeeld andere onroerende inkomsten van Belgische oorsprong, beroepsinkomsten, ...
[11] Tenzij dit land geen successierechten heft.
[12] Als u op het ogenblik van uw overlijden in België woont zal België erfbelasting/successierechten heffen op uw wereldwijd, en in beginsel dus ook op uw buitenlandse vakantiewoning.
[13] Deze aftrek mag evenwel niet groter zijn dan het successierecht dat in België voor deze goederen verschuldigd zou zijn geweest.
[14] Een voor eensluidend verklaard afschrift van de buitenlandse aangifte van nalatenschap, van de berekening van de in het buitenland verschuldigde rechten en een gedagtekende kwitantie van de in het buitenland betaalde successierechten.
De aankoop van een woning in het buitenland is het ideale moment om na te denken over uw successieplanning. U kan uw droomwoning natuurlijk zelf kopen en dan later tijdens uw leven schenken aan uw kinderen. U betaalt hierop geen schenkbelasting in België, maar mogelijk wel in het land waar het vastgoed zich bevindt. Het kan daarom interessant zijn om uw kinderen al te betrekken bij de aankoop van de woning, bijvoorbeeld met een gesplitste aankoop. Zo behoudt u het vruchtgebruik15 van de woning, terwijl uw kinderen de blote eigendom verwerven16. Een gesplitste aankoop heeft in veel landen, waaronder Frankrijk en Italië17, dezelfde uitwerking als in België. Toch werkt een gesplitste aankoop niet in alle landen, zoals in Spanje, omdat de blote eigenaar in Spanje alsnog registratierechten moet betalen wanneer de vruchtgebruiker overlijdt. Daar is een schenking misschien meer aangewezen. U merkt het: elk land heeft zijn eigen planningstechnieken en u gaat hiervoor best te rade bij een lokale specialist.
U heeft de woning van uw dromen misschien bezocht op het ideale moment: tijdens het toeristisch hoogseizoen, in ideale omstandigheden met mooi weer, heel wat activiteiten voor de toeristen en hoge huurprijzen (voor wie overweegt om dit buitenverblijf te verhuren). Tijdens het laagseizoen is het vaak een heel ander verhaal. Neem de tijd om eerst de streek of regio rustig te verkennen, ook tijdens het laagseizoen. Dan ziet alles er helemaal anders uit. En misschien ligt de vraagprijs dan lager dan tijdens het hoogseizoen.
Sommige landen leggen beperkingen op aan buitenlanders die vastgoed willen kopen. Zo gelden er bijvoorbeeld in Zwitserland strenge voorwaarden en beperkingen voor buitenlanders die er een woning willen kopen. Hou er ook rekening mee dat sommige regio’s en gemeenten beperkingen opleggen voor wie zijn vastgoed wil verhuren of gebruiken voor toeristische doeleinden (Airbnb). Als u uw buitenlandse woning (een deel van het jaar) wil verhuren, dan vraagt u best op voorhand na of dit wel mag en welke voorwaarden hiervoor gelden.
Bij de aankoop denkt u natuurlijk onmiddellijk aan de aankoopprijs die u moet betalen aan de verkoper. Hou daarnaast ook rekening met andere kosten van uw buitenverblijf om financiële verrassingen te vermijden, o.a. de kosten van derde partijen (immobiliënmakelaar, advocaat, notaris, …), de overdrachtsbelasting, eventuele renovatie- of opfrissingswerken, en ook de jaarlijks weerkerende kosten zoals belastingen, verzekeringen, onderhoudskosten, gebruik van nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, afvalverwerking) en eventuele kosten voor gemeenschappelijke lasten wanneer u een appartement of woning gelegen in een recreatiepark aankoopt. En vergeet ook uw verplaatsingskosten niet, zoals de péages en trein- of vliegtuigtickets.
De rol van de notaris in het buitenland is niet altijd dezelfde als in België. In sommige landen – waaronder Spanje en Italië – beperkt de tussenkomst van een notaris zich tot het verlijden van de aankoopakte. U laat zich dan best bijstaan door een gespecialiseerde advocaat. Hij of zij zal dan onder meer nagaan wie de juridische eigenaar is van het onroerend goed, of alle vergunningen in orde zijn, of er schulden en/of erfdienstbaarheden rusten op de woning en welke formaliteiten u moet vervullen.
[15] U kan dan in de aangekochte woning blijven wonen of u kan deze verhuren en de huurgelden opstrijken.
[16] Al dan niet met gelden die u hen geschonken hebt vóór de aankoop.
[17] Gelet op de quasi afwezigheid van schenkingsrechten in Italië kan de blote eigendom ook op een later ogenblik worden geschonken.
Investeren in vastgoed is geen slecht idee. Door een woning te kopen in het buitenland kan u genieten van een zonnig klimaat, van de rust van het platteland of de charme van een historische omgeving. Maar laat u hierbij niet leiden door uw emoties en besteed voldoende aandacht aan de juridische en fiscale gevolgen. Laat u hierbij begeleiden door lokale specialisten. U vermijdt hierdoor vertragingen, mogelijke discussies en misschien het verlies van uw eigendomsrechten. Ook hier geldt het adagium: een verwittigd man of vrouw is er twee waard.
Wilt u niets missen van onze beursanalyses, updates over de fiscale actualiteit en adviezen over juridische nieuwigheden? In onze kwartaalnieuwsbrief Delen Expertise brengen we al onze inzichten voor u samen in één handig overzicht, met video’s, artikels en interviews. Schrijf u in.