Briques ou bourse : choisissez en connaissance de cause

Investir dans un profil d'investissement dynamique chez Delen Private Bank

Sur la base des 10 dernières années, nous comparons un investissement dans un profil dynamique à un investissement immobilier. En investissant dans un profil dynamique, vous auriez réalisé un rendement net annuel de 5,01 %. Voici l'explication de ce rendement ainsi obtenu : 

Rendement moyen

Sur la base des performances réalisées sur les 10 dernières années, le rendement moyen d’un investissement dans un profil dynamique, composé de 65 % d’actions et de 35 % d’obligations, est de 5,40 % par an. Ce rendement tient compte des frais de produits annuels et des frais liés aux services d'investissement (total : 1,41 %)¹. Ce rendement ne comprend toutefois pas les frais d'impôts. Avec un capital initial de 1.000.000 EUR et la simulation d'un rendement annuel de 5,40 %, la valeur du portefeuille équivaudrait à 1.692.022,40 EUR après 10 ans.

Risques 

Un investissement dans un profil dynamique comprend des risques et incertitudes. En effet, il est soumis à des fluctuations et n'offre pas de garantie de capital. En d'autres termes, le montant de votre investissement peut être inférieur au capital de départ en raison de baisses de cours éventuelles. Ces hypothèses s'appliquent bien évidemment aussi à un investissement immobilier.

Frais et fiscalité

Frais annuels fixes

L’avantage de notre portefeuille d’investissement est sa structure de frais claire et simple. Il n’y a de frais d’entrée ni de sortie. Seuls des frais annuels sont facturés au sein des stratégies Delen. Pour un investissement de 1 million EUR, le coût total annuel est de 1,41 %.

Précompte mobilier et taxe Reynders

Comme notre outil calcule les rendements sur la base de nos fonds de capitalisation (qui ne distribuent pas de coupons), aucun précompte mobilier annuel n’est dû dans cet exemple.

La taxe Reynders est, quant à elle, une taxe sur les plus-values de 30 % applicable lors de la vente de certains fonds par des résidents belges². Cette taxe sur les plus-values ne s’applique qu’au rendement généré par la partie obligataire³.

Pour un profil d'investissement dynamique, la taxe Reynders ne s’appliquera donc que sur le rendement obtenu dans la partie obligataire. Cette taxe ne sera due qu’en cas de vente, après 10 ans dans notre exemple. Sur une plus-value de 692.022,40 EUR, la taxe Reynders serait ainsi de 41.521,34 EUR (138.404,48 EUR x 30 %).⁴

Taxe sur les comptes-titres

La taxe annuelle sur les comptes-titres s’élève à 0,15 % et s’applique lorsque la valeur moyenne d’un compte-titres dépasse 1 million EUR. En tenant compte des rendements, cela représenterait 20.260,88 EUR sur une période de 10 ans.

Investir dans l'immobilier

Vous explorez différentes options pour investir dans l’immobilier. L’évaluation du rendement net s’avère plus complexe dans ce domaine. Voici notre analyse, en considérant les éléments suivants :

Rendement moyen historique

Le rendement brut se calcule simplement en divisant le loyer annuel par le prix total d’achat du bien (frais inclus).

Avec un budget de 1.000.000 EUR, vous pouvez acquérir un bien d’environ 890.000 EUR, en tenant compte des frais d’achat tels que les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Pour un bien d’une valeur de 890.000 EUR avec un rendement brut d’environ 3,85 %⁵, vous pouvez espérer un loyer mensuel de 3.200 EUR.

Cependant, le rendement brut n’est qu’une partie de l’équation. La location implique des coûts récurrents tels que l’entretien, les assurances et les imprévus, qui réduisent le rendement. Nous estimons ces coûts moyens à environ 10 % par an. Deux facteurs peuvent néanmoins améliorer le rendement : l’indexation du loyer⁶ et, plus significativement encore, le rendement indirect, à savoir l’augmentation de la valeur du bien immobilier. La réalisation effective d'une plus-value lors de la revente d'un bien immobilier dépend d'un ensemble de facteurs et ne constitue pas une garantie.

Frais et fiscalité

Investir dans l’immobilier engendre divers frais, selon différentes phases : à l’achat du bien, pendant sa détention et à sa revente.

1) À l’achat

Droits d’enregistrement et/ou TVA

Pour un investissement immobilier, ces droits s’élèvent toujours à 12 % en Flandre et à 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, ce qui représente une part considérable du budget. Pour un achat de 890.000 EUR, cela correspond à 106.800 EUR en Flandre. Dans notre calcul du rendement net, nous supposons que l’opération est soumise aux droits d’enregistrement et non au régime de la TVA.⁷

Autres frais 

Quelques autres frais mineurs tels que les honoraires et d’éventuels frais administratifs du notaire (comme les recherches), et l’inscription au bureau de sécurité juridique.

2) Durant la détention du bien immobilier

Frais

Même pendant la location, le propriétaire doit faire face à des coûts récurrents qui impactent le rendement de l’investissement. Notre hypothèse se base sur un bien immobilier avec un label EPC A. Dans ce cas, il est réaliste de prévoir environ 10 % du loyer pour couvrir ces frais (assurances, réparations, rénovations, etc.). Sachez qu’un label EPC inférieur peut engendrer des coûts supplémentaires.

Coût : 43.830,53 € (3.652,54 € x 10 % x 12 mois x 10 ans)

En plus de ces coûts récurrents, il faut aussi envisager une éventuelle vacance locative. Nous partons de l’hypothèse d’un bel investissement où le bien ne reste inoccupé que pendant 3 mois sur une période de 10 ans.

Coût : 10.957,63 € (3.652,54 € x 3 mois sur 10 ans)

Impôts

Précompte immobilier

Le propriétaire est en principe tenu de payer un précompte immobilier annuel, basé sur le revenu cadastral du bien et dont le taux est variable selon la région. Pour un bien situé à Anvers, nous estimons le revenu cadastral (non indexé) à 1.250 EUR.

Coût : 11.827,40 € (1.182,74 € x 10 ans)

Impôt des personnes physiques

Chaque année, le revenu immobilier est imposé. Pour une location privée classique, le bailleur est imposé, non pas sur les loyers réels, mais sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.⁸

Coût : 21.211,47 € (2.121,15 € x 10 ans)

3) À la revente

La vente d’un bien engendre également des frais, notamment pour obtenir les certificats nécessaires et les commissions d’agence, estimés à environ 3 % du prix de vente (TVA incluse). Pour notre calcul du rendement net, nous envisageons une vente non professionnelle après 10 ans. En Belgique, la plus-value immobilière n’est imposée que si elle est réalisée dans les 5 ans suivant l’achat, ce qui n’est pas le cas ici.

En supposant une augmentation de 41,6 %⁹ sur 10 ans, la valeur estimée du bien à la vente serait de 1.260.240 EUR (pour un prix d’achat initial de 890.000 EUR).

Coût : 37.807,20 € (1.260.240 € x 3% frais d’agence)

En tenant compte de tous ces éléments, nous estimons que cet investissement pourrait générer un rendement annuel net de 4,61 % (si le bien est vendu après 10 ans). Voici le détail du calcul de ce rendement :

Rendement net

Tableau comparatif

Il est possible de débattre longuement des rendements et de leur calcul. Lorsqu’on utilise des moyennes pour les calculer, il y aura toujours des investissements qui surperforment et d’autres qui sous-performent, que ce soit pour les portefeuilles d’investissement ou pour l’immobilier.

Cependant, lorsque l’on s’attarde sur les chiffres, on constate que les rendements des actions sont souvent comparables, voire supérieurs, à ceux de l’immobilier. Les coûts réels associés à un investissement immobilier sont souvent négligés ou sous-estimés au départ, ce qui fausse la perception du rendement.

Autres points d’attention et observations

Au-delà des rendements nets, plusieurs éléments peuvent influencer votre choix :

La sérénité

Chez Delen Private Bank, nous nous efforçons de vous offrir de la tranquillité d’esprit. Non seulement nous prenons en charge la gestion de votre portefeuille, mais nous veillons également à vous informer et à vous apporter un soutien dans d’autres domaines (planification patrimoniale, conseils juridiques, etc.). Votre chargé(e) de relation vous accompagne à chaque étape.

En revanche, un investissement immobilier demande généralement plus de temps pour sa gestion (entretien, administration, suivi des nouvelles obligations, gestion des locataires, …). Bien sûr, vous pouvez déléguer cette gestion à des tiers, mais cela aura un impact significatif sur le rendement net, car les frais d’un gestionnaire externe ne sont pas inclus dans notre calcul immobilier.

La diversification versus la concentration du risque

Investir dans l’immobilier signifie concentrer le risque sur un ou quelques biens. À l’inverse, un portefeuille d’investissement vous permet de diversifier indirectement vos placements (via nos fonds) dans différentes entreprises¹⁰ réparties tant au niveau géographique que sectoriel.

La planification patrimoniale

Le choix entre ces deux types d’investissement peut avoir un impact majeur sur votre planification successorale. En Flandre et à Bruxelles, les droits de donation pour les biens mobiliers – comme les portefeuilles d’investissement – sont de 3 % en ligne directe et entre partenaires, et de 7 % pour d’autres bénéficiaires. En Wallonie, le taux d’imposition applicable aux donations est de 3,3 % lorsqu’elles sont effectuées en ligne directe, entre époux ou cohabitants légaux. Pour les donations entre toutes autres personnes, le taux s’élève à 5,5 %. Un don bancaire est également envisageable et peut, sous réserve du respect de la condition de vie du donateur, être exempté de droits de donation.

Les droits pour l’immobilier sont progressifs dans les trois régions (jusqu’à 27 %). De plus, une donation immobilière nécessite toujours un acte notarié belge. Les taux progressifs limitent les montants pouvant être donnés à des tarifs avantageux pour l’immobilier, et les transactions ne peuvent être effectuées aussi rapidement que pour les biens mobiliers.

Traditionnellement, l’investissement dans la brique est un choix prisé par l’investisseur moyennement fortuné. Cependant, notre analyse démontre clairement que ce n’est pas la seule option pour obtenir un bon rendement. Un portefeuille d’investissement constitue une alternative tout aussi valable, et il a toute sa place dans une stratégie patrimoniale réfléchie et diversifiée.