Le logement familial en droits de succession : comparaison entre les trois régions

Pour éviter de pénaliser les personnes confrontées à de telles situations, le texte de loi prévoit qu’on tiendra compte du dernier logement familial du défunt et de son conjoint ou cohabitant lorsque la cohabitation a pris fin dans les situations suivantes :

• la séparation de fait des époux ou cohabitants légaux³
• un cas de force majeure qui a perduré jusqu’au moment du décès ;
• le transfert de la résidence principale d’un ou des deux intéressés à une maison de repos ou de soins, ou une résidence-services.

³ Bien que cela ne soit pas expressément stipulé, la séparation de fait de cohabitants de fait a pour effet de faire perdre le bénéfice du régime d’exemption de droits de succession.

S’agissant des cohabitants légaux et des cohabitants de fait, la mesure de faveur ne peut leur profiter s’ils sont également des parents en ligne directe ou assimilés du défunt (par exemple, les enfants).

De même, il est important de spécifier que la part recueillie par le conjoint ou cohabitant dans le logement familial est entièrement exonérée de droits de succession sans qu’il n’y ait de réserve de progressivité. En d’autres termes, cela signifie que la valeur de cette part n’est pas fictivement réintégrée dans le calcul des droits de succession pour déterminer les taux applicables aux autres biens immobiliers qui composent la succession. 

Enfin, nous attirons votre attention sur le fait qu’un projet de réforme des droits de succession a été déposé au Parlement flamand. Ce projet prévoit notamment une exonération de droits de succession au profit des enfants âgés de moins de 21 ans dont les deux parents sont décédés sur la part qu’ils recueillent dans le logement de leurs parents. Ces modifications devraient entrer en vigueur le 1^er septembre 2018.

Région de Bruxelles-Capitale

Conjoint et cohabitant légal survivants

La Région de Bruxelles-Capitale a également instauré des mesures spécifiques relatives à la transmission du logement familial dans le cadre d’une succession.

En effet, en Région de Bruxelles-Capitale, il est prévu que la part recueillie par le conjoint survivant ou le cohabitant légal survivant dans la dernière résidence principale commune⁴ du défunt et de son époux ou cohabitant légal est exonérée de droits de succession.

⁴ L’inscription dans le registre de la population constitue une présomption réfragable de cohabitation.

On peut, tout d’abord, constater que, contrairement à la Région flamande, la Région de Bruxelles-Capitale n’octroie pas le bénéfice de ce régime spécifique aux cohabitants de fait.

En outre, l’exemption n’est pas accordée si le cohabitant légal est également un héritier en ligne directe ou assimilé, ou un frère ou une sœur, ou un neveu ou une nièce, ou un oncle ou une tante du défunt. Le bénéfice de cette exemption est donc limité aux véritables relations de couple.

Tout comme en Région flamande, on vise ici l’immeuble qui servait de lieu de séjour commun du défunt et de son conjoint ou de son cohabitant légal au moment du décès (avec les dépendances qui, compte tenu de leur situation, leur superficie et leur valeur peuvent être considérées comme « normales », telles que par exemple, le garage et le jardin).

« On peut constater que, contrairement à la Région flamande, la Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne n’octroient pas le bénéfice de ce régime spécifique aux cohabitants de fait. »

En présence d’un immeuble à usage mixte (habitation, d’une part, et professionnel, d’autre part), l’exemption ne vaudra pour l’ensemble de l’immeuble que lorsque la partie professionnelle est accessoire à la partie habitable, et ce, à l’instar de ce qui est prévu en Région flamande. Si tel n’est pas le cas, l’exemption ne vaudra que pour la partie habitable.

La Région de Bruxelles-Capitale a également prévu des dispositions spécifiques lorsque les époux ou cohabitants légaux n’ont pu maintenir une résidence commune dans des circonstances bien précises.

Ainsi, on tiendra compte de la dernière résidence commune, pour l’octroi de l’exonération, lorsque la vie commune du défunt et de son conjoint ou cohabitant légal a pris fin en cas de séparation de fait, ou en cas de force majeure⁵ qui a perduré jusqu’au moment du décès.

⁵ Par cas de force majeure, on entend un état de besoin en soins apparu après l’achat de l’habitation, qui place le défunt ou son époux ou cohabitant légal survivant dans l’impossibilité, pour son bien-être moral ou physique, de rester dans l’habitation, même avec l’aide de sa famille ou d’une organisation d’aide familiale. La situation visée est notamment celle où l’état de besoin d’un des deux intéressés requiert inévitablement le placement dans une maison de repos.

Par ailleurs, la part recueillie par le conjoint survivant ou le cohabitant légal survivant dans le logement familial est entièrement exonérée de droits de succession sans qu’il n’y ait application de la règle de réserve de progressivité.

Enfants

À côté du régime d’exemption décrit ci-dessus, les héritiers en ligne directe (par exemple, les enfants) ainsi que les cohabitants légaux qui sont exclus du régime d’exemption peuvent également bénéficier d’un tarif réduit de droits de succession sur la part qu’ils recueillent dans le logement familial (cfr tableau ci-dessous).⁶

⁶ Voir ci-dessus pour les explications sur la notion de logement familial et ses dépendances et les immeubles à usage mixte.

Le texte légal ajoute toutefois une condition supplémentaire puisqu’il est précisé que ce tarif réduit s’applique à l’immeuble qui a servi de résidence principale au défunt depuis cinq ans au moins à la date de son décès sauf cas de force majeure (cfr ci-dessus). En outre, la succession doit comprendre au moins une part en pleine propriété dans l’immeuble affecté à la résidence principale du défunt.

Enfin, bien que ces personnes bénéficient d’un tarif préférentiel de droits de succession, on tiendra toutefois compte de la valeur de la part recueillie par la personne concernée dans le logement familial pour déterminer les taux applicables aux autres biens composant la succession (application de la règle de réserve de progressivité).

Région wallonne

Conjoint et cohabitant légal survivants

La Région wallonne prévoit, elle aussi, des dispositions particulières applicables pour la transmission du logement familial dans le cadre d’une succession.

Ces dispositions ont d’ailleurs fait l’objet de modifications récentes qui sont entrées en vigueur le 1^er janvier de cette année.

En Région wallonne, le conjoint et le cohabitant légal survivants peuvent bénéficier d’une exemption de droits de succession sur la part nette qu’ils recueillent dans l’immeuble qui a servi de résidence principale⁷ au défunt et à son conjoint ou cohabitant légal depuis au moins cinq ans à la date de son décès.⁸

⁷ La preuve du fait que le défunt et le conjoint ou cohabitant légal avaient leur résidence principale dans l’immeuble considéré résulte, sauf preuve contraire, d’un extrait du registre de la population ou du registre des étrangers.

⁸ Vu que le nouveau régime d’exemption est désormais aligné sur le régime d’exemption de la Région de Bruxelles-Capitale, il est vraisemblable que les même règles d’interprétation s’appliqueront pour ce qui concerne les dépendances et les immeubles à usage mixte. Nous espérons, d’ailleurs, que la Région wallonne pourra apporter des éclaircissements par le biais d’une circulaire.

Contrairement à la Région flamande et la Région de Bruxelles-Capitale, l’application de l’exemption vaut pour tous les cohabitants légaux même si ceux-ci ont un lien de parenté avec le défunt⁹. Les cohabitants de fait ne peuvent toutefois pas en bénéficier.

⁹ Par exemple, une personne qui vivrait en cohabitation légale avec son frère pourrait bénéficier de cette mesure de faveur si elle hérite d’une part dans l’habitation familiale au décès de son frère.

Par exception, si les deux époux ou les deux cohabitants légaux n’ont plus de résidence principale commune au moment du décès, on tiendra compte pour le bénéfice de l’exemption de la dernière résidence principale commune mais uniquement dans les cas suivants :

• la séparation de fait des conjoints ou cohabitants légaux ;
• un cas de force majeure (par exemple, un incendie touchant le logement familial qui force les époux à louer un autre bien le temps que le logement familial soit remis en état)
• une raison impérieuse de nature médicale, familiale, professionnelle ou sociale (par exemple, le placement dans une maison de repos).

Enfin, cette exemption s’applique intégralement¹⁰ à la valeur de la part recueillie par le conjoint ou cohabitant légal survivant et on ne tient pas compte de la valeur de la part dans le logement familial pour déterminer le tarif applicable aux autres biens de la succession. Il n’y a donc pas d’application de la règle de réserve de progressivité.

¹⁰ Jusqu’au 1^er janvier 2018, cette exemption ne s’appliquait qu’à une part maximale de 160 000 euros.

Enfants

Les héritiers en ligne directe (par exemple, les enfants) peuvent, quant à eux, bénéficier d’un tarif préférentiel sur la part qu’ils recueillent dans le logement familial.

Pour cela, la succession doit comprendre au moins une part en pleine propriété dans l’immeuble de résidence principale du défunt depuis cinq ans au moins à la date de son décès, destiné en tout ou partie à l’habitation et situé en Région wallonne.¹¹

¹¹ Le tarif réduit s’applique également aux dépendances de l’habitation. La doctrine reste divisée sur la question de l’application de ce régime préférentiel en présence d’un immeuble à usage mixte.

Le bénéfice du tarif réduit est également maintenu lorsque le défunt n’a pas pu conserver sa résidence dans l’immeuble considéré pour cause de force majeure ou de raison impérieuse de nature familiale, médicale, professionnelle ou sociale.

« Chaque région a profité de son autonomie fiscale en matière de droits de succession pour adopter des mesures de faveur portant sur la transmission successorale du logement familial. »

Enfin, nous attirons votre attention sur le fait que la valeur de cette part sera prise en considération pour calculer les droits de succession et déterminer les taux applicables aux autres biens composant la succession.

Conclusion

Chaque région a profité de son autonomie fiscale en matière de droits de succession pour adopter des mesures de faveur portant sur la transmission successorale du logement familial.

La Région flamande a initié le mouvement qui a ensuite été suivi par la Région de Bruxelles-Capitale et la Région wallonne.

Ces dispositions spécifiques ont pour but de ne pas pénaliser les proches du défunt qui recueillent une part dans le logement familial et qui, dans le passé, étaient parfois forcés de vendre le logement familial pour disposer des fonds nécessaires au paiement des droits de succession.

Ces mesures ont également pour vertu d’offrir des perspectives intéressantes en matière de planification successorale.

Il peut donc être utile d’envisager de rédiger un testament ou de prévoir des clauses dans un contrat de mariage pour pouvoir tirer profit de ces dispositions de faveur de manière optimale. Pour cela, vous pouvez faire appel à notre équipe multidiciplinaire d'estate planners. Ils vous aident à naviguer dans un contexte juridique et fiscal en constante évolution.