Bakstenen of beurs: gewoontegetrouw of slimme zet

Investeren in vastgoed

Voor het vastgoed laat u zich informeren door verschillende partijen. De oefening die gemaakt moet worden om tot een inschatting van het nettorendement te komen, blijkt hier minder eenvoudig. We maken voor u de oefening en houden hiervoor rekening met volgende elementen:

Het historisch gemiddeld rendement

Het bruto rendement kan eenvoudig berekend worden door de ontvangen jaarlijkse huurprijs te delen door de totale aankoopprijs van het vastgoed (inclusief kosten).

Stel: u heeft €1.000.000 ter beschikking en zal een onroerend goed van ongeveer 890.000 euro kunnen aankopen rekening houdend met de aankoopkosten (registratierechten en notariskosten) die u dient te betalen.  

Uitgaande van een onroerend goed met een waarde van €890.000 euro en een bruto rendement van +/- 3.85%, mag u uitgaan van een maandelijkse huurprijs van €3.200⁵.

Het bruto huurrendement is uiteraard niet het eindstation. De verhuur brengt ook nog (terugkerende) kosten met zich mee: onderhoudskosten, verzekeringspremie(s) en onvoorziene kosten. Deze knabbelen aan het rendement. In onze berekening gaan wij uit van een gemiddelde lopende kost van 10% per jaar. Verder zijn er nog twee elementen die het rendement op kunnen krikken. In mindere mate zal dit de indexatie van de huur⁶  zijn, maar een belangrijke factor is het indirect rendement nl. de waardestijging van het onroerend goed. Of een meerwaarde kan gerealiseerd worden bij de verkoop van het vastgoed is afhankelijk van tal van factoren en vormt geen garantie.

Kosten en fiscaliteit

Het investeren in onroerend goed brengt verscheidene kosten met zich mee. We bespreken de kosten per fase, namelijk bij de aankoop, gedurende het bezit en dan uiteindelijk bij de verkoop.

Bij aankoop

• Kooprechten en/of BTW: Voor een investeringsvastgoed is dit steeds 12% in Vlaanderen en 12,5% in Wallonië/Brussel – een stevige hap uit het budget. Voor een aankoopprijs van 890.000 euro betekent dit in Vlaanderen een bedrag van 106.800 euro. Voor onze uiteindelijke berekening van het nettorendement gaan we uit van een betaling van deze registratierechten en niet van de toepassing onder het BTW-stelsel.⁷  
• Enkele andere kleinere kosten zoals het ereloon van de notaris, eventuele administratieve kosten van de notaris (vb. voor opzoekingen) en de overschrijving op het Kantoor Rechtszekerheid.

Tijdens het aanhouden van het vastgoed

1. Kosten

Ook tijdens de verhuurperiode zal de verhuurder geconfronteerd worden met recurrente kosten die een weerslag hebben op het rendement van het vastgoed. Ter illustratie houden wij in deze berekeningen rekening met de hypothese dat u enkel een onroerend goed met een EPC-label A wil aankopen. Weet dat een hogere EPC-waarde meer kosten met zich kan meebrengen. Het is bij dergelijke onroerende goederen realistisch om voor deze kosten ongeveer 10% van de huur in te calculeren (i.e. verzekeringen, reparaties, renovaties, etc.).

Kost: €43.830,53 (€3.652,54 x 10% x 12 maanden x 10 jaar)

Bovenop deze recurrente kosten dient men toch ook rekening te houden met mogelijke leegstand: We gaan hier uit van een mooie investering waarbij op een periode van 10 jaar het onroerend goed 3 maanden niet verhuurd zal zijn.

Kost: €10.957,63 (€3.652,54 x 3 maanden op 10 jaar)

2. Fiscaliteit

Onroerende voorheffing

In principe is de eigenaar van een onroerend goed gehouden tot betaling van de jaarlijkse onroerende voorheffing. Deze belasting is gebaseerd op het kadastraal inkomen van het onroerend goed en is afhankelijk van de locatie (waarbij er verschillende percentages per regio gehanteerd worden). We nemen voor het onroerend goed, gelegen in Antwerpen, een (niet-geïndexeerd) kadastraal inkomen van €1.250 .

Kost: €11.827,40 (€1.182,74 x 10 jaar)

Aangifte personenbelasting

Jaarlijks zal men belast worden op het onroerend inkomen. Bij een gewone particuliere verhuur wordt de verhuurder niet belast op de werkelijke huuropbrengsten maar op het geïndexeerd KI, verhoogd met 40%.⁸

Kost: €21.211,47 (€2.121,15 x 10 jaar)

Bij verkoop

Ook een verkoop brengt kosten met zich mee, kosten voor het verkrijgen van de nodige attesten, makelaarskosten enz. Deze makelaarskosten kunnen redelijkerwijs geschat worden op 3% van de verkoopprijs (incl. BTW).

Voor onze berekening van het nettorendement gaan we uit van een niet-beroepsmatige verkoop na 10 jaar. In België belast men meerwaarde op onroerende goederen enkel indien deze binnen de 5 jaar na de aankoop worden gerealiseerd, in dit geval zal de meerwaarde dus vrijgesteld zijn.

Indien we een stijging van 41,6%⁹ op 10 jaar in aanmerking nemen, zal het onroerend goed van bij verkoop een geschatte waarde van €1.260.240 (aankoopprijs 890.000 euro) hebben.

Kost: €37.807,20 (€1.260.240 x 3% makelaarskosten)

Al het bovenstaande in acht genomen, bekomen wij voor uw investering een geschat jaarlijks nettorendement van 4,61% (bij een verkoop na 10 jaar). We vatten samen hoe dit nettorendement bekomen wordt:

Het nettorendement

Vergelijkend overzicht

Er kan uitgebreid gediscussieerd worden over de rendementen en de berekening ervan. In het geval van een berekening waarbij men gemiddelden hanteert, zullen er altijd outperformers en underperformers zijn; dit zowel voor wat betreft beleggingsportefeuilles als voor onroerend goed.

Wanneer de oefening gemaakt wordt, stellen we echter vast dat de rendementen bij een investering in aandelen gelijklopend of zelfs hoger zijn dan bij een investering in vastgoed. De werkelijke kosten die gepaard gaan met een vastgoedinvestering worden bij aanvang van dergelijke investering vaak vergeten of onderschat, wat een vertekend rendement geeft.

Bijkomende aandachtspunten en vaststellingen

Naast de nettorendementen zijn er nog enkele elementen die kunnen meespelen in het maken van een keuze:

Gemoedsrust

Bij Delen Private Bank proberen wij u zoveel mogelijk te ontzorgen. Wij zorgen niet enkel voor het beheer van uw portefeuille maar proberen u ook op andere vlakken te ondersteunen (vermogensplanning, juridisch advies, etc.) en te informeren. Elke stap van de weg wordt u hierbij begeleid door uw relatiebeheerder.

Bij een vastgoedinvestering zal het beheer ervan doorgaans meer tijd vragen (onderhoud, administratie, zelf op de hoogte blijven van nieuwe verplichtingen, huurdersproblematieken). Dit kan uiteraard volledig uitbesteed worden aan derden, weliswaar met een (aanzienlijke) impact op het nettorendement (er wordt geen rekening gehouden met een externe beheerder voor het onroerend goed in bovenstaande berekening).

Spreiding vs. concentratie van het risico

Een vastgoedinvestering impliceert een concentratie van het investeringsrisico gezien het beperkt is tot één of enkele onroerende goederen. Een beleggingsinvestering impliceert een onrechtstreekse (via onze fondsen) investering in verschillende bedrijven¹⁰  die geografisch en sectoraal wijdverspreid zijn.

Vermogensplanning

De keuze tussen beide investeringen kan een zeer grote impact hebben op uw successieplanning. De  schenkbelasting voor roerende goederen – de beleggingsportefeuille –  bedraagt in Vlaanderen en Brussel 3% in rechte lijn en tussen partners en 7% aan alle andere personen¹¹. Ook een bankgift is nog steeds mogelijk en zal, mits voldaan aan de overlevingstermijn, zonder schenkbelasting kunnen. De tarieven voor onroerend goed zijn progressief in de 3 gewesten (tot 27%). Een schenking van onroerend goed vereist bovendien steeds een Belgische notariële akte. De opklimmende tarieven leiden ertoe dat er voor vastgoed maar een beperkt bedrag aan een gunstig tarief geschonken kan worden, waarbij men bovendien niet zo snel kan schakelen als bij het schenken van roerende goederen.

Traditioneel is de baksteen-investering een veelgemaakte keuze voor de gemiddelde investeerder. Uit bovenstaande blijkt dat dit zeker niet de enige mogelijke keuze is voor een mooi rendement en de beleggingsportefeuille een meer dan waardig alternatief kan zijn. De beleggingsportefeuille heeft zeker haar plaats in een weldoordacht, mooi gediversifieerd vermogen.