Woning in het buitenland: do’s & don’ts bij aankoop

Nederlanders houden van vastgoed. Dit vastgoed bevindt zich niet altijd in ons - dikwijls regenachtige - land. U hebt deze zomer tijdens uw reis naar het zonnige zuiden misschien een mooi optrekje in de Provence of een rustig gelegen landgoed tussen de Toscaanse heuvels gezien. Ideaal om uw vakanties door te brengen. Neem de tijd en laat u bij deze aankoop vooraf duidelijk informeren over de juridische en fiscale gevolgen van deze aankoop. Houd hierbij verschillende zaken voor ogen.

Emigreren heeft ingrijpende gevolgen

Het is vanzelfsprekend belangrijk te weten of u zich al dan niet definitief wilt vestigen in het buitenland. Deze beslissing kan niet alleen gevolgen hebben voor uw familie, maar ook fiscaal kan dit een heel verschil uitmaken. U bent in de toekomst mogelijk inkomstenbelasting verschuldigd in uw nieuwe vestigingsland. Ieder land heeft hierbij zijn eigen wetten en gebruiken. Ook bij uw overlijden kunnen de gevolgen ingrijpend zijn. Zodra er verschillende¹ Europese lidstaten betrokken zijn bij één en dezelfde nalatenschap, voorziet de Europese erfrechtverordening² als algemene regel dat alle goederen van uw nalatenschap (alle roerende én onroerende goederen) in beginsel³ vererfd worden volgens de regels van het recht van het land waar u uw gewone verblijfplaats had op het ogenblik van uw overlijden. Stel dat u een buitenverblijf koopt in Portugal, maar u verblijft voor de rest in Nederland, dan zal uw Portugese woning in principe onder uw erfgenamen verdeeld worden volgens de regels van het Nederlandse erfrecht. Als u daarentegen naar Portugal verhuist en uw vakantieverblijf de facto uw hoofdverblijfplaats wordt, dan zal uw volledige nalatenschap (met inbegrip van de goederen die u in  Nederland nalaat) in beginsel vererfd worden volgens de regels van het Portugese erfrecht. In sommige landen kunnen kinderen geen beroep doen op hun legitieme portie (bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk). Een emigratie kan ingrijpende gevolgen hebben.

Als u daadwerkelijk⁴ verhuist naar het buitenland, moet u uw banden met Nederland zoveel als mogelijk verbreken: laat u uitschrijven uit de Basisregistratie Personen in  Nederland⁵ en verplaats uw domicilie⁶  naar het buitenland. In de praktijk stellen we vast dat de  fiscus zich niet altijd neerlegt bij een uitschrijving uit de bevolkingsregisters, wanneer hij redenen heeft om te vermoeden dat u de facto in Nederland verblijft op een meer dan regelmatige basis. Er zijn vandaag - veel meer dan vroeger - heel wat mogelijkheden om aan te tonen waar u echt woont. Denk maar aan berichten en de foto’s die u post op sociale media zoals Facebook en Instagram. De fiscus kijkt soms mee. En hij kan in bepaalde gevallen de data van bijvoorbeeld uw mobiele abonnementen opvragen om na te gaan of u in  Nederland verblijft. Dit zijn geen leuke onderzoeken waarbij u weinig privacy heeft. Daarnaast stellen we vast dat sommige mensen op een bepaald ogenblik naar Nederland terugkeren, omdat ze hun laatste dagen willen doorbrengen in de buurt van hun familie en vrienden.

De gevolgen als u in Nederland blijft wonen

Maar ook wanneer u beslist om uw buitenverblijf in het buitenland enkel als vakantieverblijf of als huurwoning te gebruiken (m.a.w. u behoudt uw fiscale woonplaats in Nederland) moet u rekening houden met enkele fiscale aspecten. U zal dan immers belastingen moeten betalen in het buitenland:

1. Registratierechten of btw bij de aankoop
2. Inkomstenbelasting
3. Eventuele vermogensbelasting op het bezit
4. Eventuele meerwaardebelasting bij verkoop of schenking aan uw kinderen
5. Erfbelasting, indien u nog steeds eigenaar bent op het ogenblik van overlijden

1. Registratierechten of BTW bij de aankoop 

Net zoals bij een aankoop in  Nederland zal u in het buitenland overdrachtsbelasting moeten betalen bij de aankoop van een onroerend goed. De tarieven kunnen verschillen van land tot land, en soms van regio tot regio. In sommige gevallen wordt er (ook) btw geheven bij de aankoop van een nieuwbouw. De aankoop van onroerend goed in het buitenland hoeft in  Nederland niet te worden geregistreerd.

2. Inkomstenbelasting

In het buitenland bestaat de regel dat u belastingen moet betalen op de inkomsten⁶ van onroerende goederen. De tarieven en eventuele verminderingen verschillen van land tot land. Naast de nationale of federale belastingen, drukken er in het buitenland ook vaak nog regionale en lokale (gemeentelijke) belastingen op deze onroerende goederen, en ook hier variëren de tarieven van gemeente tot gemeente.

Ondanks het feit dat u reeds belastingen betaalt in het land van de ligging mag u niet vergeten om deze inkomsten ook aan te geven in uw Nederlandse IB-aangifte. Zolang u in  Nederland woont, moet u belastingen betalen over uw wereldwijd inkomen, ook op de inkomsten van uw buitenlandse tegoeden. U bent dan ook verplicht om uw buitenlandse woning in uw IB-aangifte te vermelden.

3. Vermogensbelasting

Als u eigenaar bent van een tweede woning in Nederland bent u jaarlijks Box 3 belasting verschuldigd, ook als u deze niet verhuurt aan derden en deze slechts enkele dagen of weken per jaar persoonlijk gebruikt.

Of u in Nederland daadwerkelijk Box 3 belastingen zal betalen over uw buitenlandse vakantiewoning is dan weer een andere kwestie.  Nederland heeft immers met de meeste landen een verdrag gesloten om dergelijke dubbele belasting te vermijden, en deze verdragen kennen de heffingsbevoegdheid over onroerende inkomsten meestal toe aan het land waar de onroerende goederen gelegen zijn. De vraag of, en de wijze waarop deze belastingheffing zal plaatsvinden wordt dan verder bepaald door de interne wetgeving van het betrokken land. Dit heeft onder meer tot gevolg dat de  fiscus geen belastingen meer zal heffen op deze inkomsten.

4. Meerwaardebelasting bij verkoop of schenking

Meerwaarden die gerealiseerd worden naar aanleiding van de verkoop van een onroerend goed zijn in  Nederland vrijgesteld. Het buitenland kent dergelijke vrijstelling veelal niet of onderwerpt ze aan voorwaarden. Zo kennen zowel Frankrijk als Spanje een meerwaardebelasting op de verkoop van onroerende goederen en zullen we moeten kijken naar wat het betreffende dubbelbelastingverdrag bepaalt. Deze verdragen kennen doorgaans de heffingsbevoegdheid inzake de meerwaarde gerealiseerd op de verkoop van onroerend goed toe aan het land van de ligging van het onroerend goed.

5. Erfbelasting

Onroerend goed in het buitenland verdient bijzondere aandacht bij het overlijden van de eigenaar. Er is niet alleen de vraag volgens welk recht deze goederen vererfd worden. Zoals hierboven gezegd gebeurt dit niet noodzakelijk volgens het Nederlands erfrecht. Uw erfgenamen zullen niet alleen erfbelasting moeten betalen op uw vakantiewoning in het land van de ligging⁷, maar ook  wanneer u op het ogenblik van uw overlijden in Nederland woont⁸.  Zij riskeren dus tweemaal erfbelasting te moeten betalen over hetzelfde goed. Idealiter zou - net zoals voor de directe belastingen - een verdrag tussen  Nederland en het betrokken land moeten regelen welk land bevoegd is om erfbelasting te heffen.

Als uw buitenverblijf daarentegen gelegen is in een land waarmee  Nederland geen verdrag heeft afgesloten ter vermijding van dubbele erfbelasting, dan heeft Nederland een interne maatregel om de dubbele belasting te verminderen: het successierecht dat in het buitenland werd betaald voor uw buitenverblijf mag afgetrokken worden van de erfbelasting dat in Nederland over deze goederen verschuldigd is⁹.

Estate planning

De aankoop van een woning in het buitenland is het ideale moment om na te denken over uw estate planning. U kunt uw droomwoning natuurlijk zelf kopen en later schenken of laten vererven aan uw kinderen. U betaalt dan wel schenk- of erfbelasting. Het kan soms ook interessant zijn om uw kinderen al te betrekken bij de aankoop van de woning. Elk land heeft zijn eigen (fiscale) wet- en regelgeving en u gaat hiervoor best te rade bij een lokale specialist.

Enkele praktische tips… 

Hoed jezelf voor een impulsaankoop

U heeft de woning van uw dromen misschien bezocht op het ideale moment: tijdens het toeristisch hoogseizoen, in ideale omstandigheden met mooi weer, heel wat activiteiten voor de toeristen en hoge huurprijzen (voor wie overweegt om dit buitenverblijf te verhuren). Tijdens het laagseizoen is het vaak een heel ander verhaal. Neem de tijd om eerst de streek of regio rustig te verkennen, ook tijdens het laagseizoen. Dan ziet alles er helemaal anders uit. En misschien ligt de vraagprijs dan lager dan tijdens het hoogseizoen.

Check of verhuur aan derden mag

Sommige landen leggen beperkingen op aan buitenlanders die vastgoed willen kopen. Zo gelden er bijvoorbeeld in Zwitserland strenge voorwaarden en beperkingen voor buitenlanders die er een woning willen kopen. Houd er ook rekening mee dat sommige regio’s en gemeenten beperkingen opleggen voor wie zijn vastgoed wil verhuren of gebruiken voor toeristische doeleinden (Airbnb). Als u uw buitenlandse woning (een deel van het jaar) wil verhuren, dan vraagt u best op voorhand na of dit wel mag en welke voorwaarden hiervoor gelden.

Houd rekening met indirecte en terugkerende kosten

Bij de aankoop denkt u natuurlijk onmiddellijk aan de aankoopprijs die u moet betalen aan de verkoper. Houd daarnaast ook rekening met andere kosten van uw buitenverblijf om financiële verrassingen te vermijden, o.a. de kosten van derde partijen (makelaar, advocaat, notaris, …), de overdrachtsbelasting, eventuele renovatie- of opfrissingswerken, en ook de jaarlijks terugkomende kosten zoals belastingen, verzekeringen, onderhoudskosten, gebruik van nutsvoorzieningen (water, gas, elektriciteit, afvalverwerking) en eventuele kosten voor gemeenschappelijke lasten wanneer u een appartement of woning gelegen in een recreatiepark aankoopt. En vergeet ook uw verplaatsingskosten niet, zoals de tolwegen en trein- of vliegtuigtickets.

Zoek uit welke rol de buitenlandse notaris speelt

De rol van de notaris in het buitenland is niet altijd dezelfde als in  Nederland. In sommige landen - waaronder Spanje en Italië - beperkt de tussenkomst van een notaris zich tot het verlijden van de aankoopakte. U laat zich dan best bijstaan door een gespecialiseerde advocaat. Hij of zij zal dan onder meer nagaan wie de juridische eigenaar is van het onroerend goed, of alle vergunningen in orde zijn, of er schulden en/of erfdienstbaarheden rusten op de woning en welke formaliteiten u moet vervullen.